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化解房企风险，住建部长说：要“慢撒气”******

　　文/庞无忌

　　胎迅速漏气，会有爆胎危险。但如果“慢撒气”，则可以争取更多时间，缓释风险。

　　这就是今年化解房地产企业风险的“关键词”。

　　住房和城乡建设部部长倪虹近日接受媒体专访时表示，今年要以“慢撒气”的方式，稳妥化解房企资金链断裂风险。

　　什么是“慢撒气”？如何做到“慢撒气”？

　　“慢撒气”，软着陆

　　对于2023年的房地产工作，倪虹近日表示，概括起来是三句话：

　　第一句，增信心。让房企有信心，让购房者有信心，让新市民、青年人有信心。

　　第二句，防风险。这是底线，防范和化解好风险，房地产市场才能平稳健康发展，经济才能行稳致远。

　　第三句，促转型。提升住房品质、让老百姓住上更好的房子，是房地产市场高质量发展的必然要求。

　　其中，针对化解房企风险，倪虹指出，以“慢撒气”的方式，稳妥化解房企资金链断裂风险。重点是增加房企开发贷、并购贷和购房人的按揭贷，满足合理融资需求。

　　什么是“慢撒气”？

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，“慢撒气”实际上指的是在不发生重大系统性风险的前提下，让存量风险有序释放，“去腐生肌”。这个过程中可能会有阵痛，但这是由旧模式向新模式过渡必须要承担的成本。

　　这个概念并非首次提出。2018年，银保监会主席郭树清曾提及房地产泡沫需徐缓调理、“慢撒气”；全国政协经济委员会主任尚福林也表示，探索“慢撒气”方式化解房地产泡沫。

　　如何“慢撒气”？

　　金融主管部门已拿出具体方案。中国央行、银保监会日前联合召开的主要银行信贷工作座谈会明确，要有效防范化解优质头部房企风险，实施改善优质房企资产负债表计划。其中提到，聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动。

　　李宇嘉指出，会议释放的信号很清晰，就是要对优质的、稳健经营的房企积极纾困。会议提及的四项行动，其实也是监管部门总结出资金可以投入，并能安全退出的四种类型，这也将是修复房企资产负债表的四种渠道。未来，机构进场推动收并购、资产重组，或者扶持优质房企，也是从这四个渠道进行。

　　这四项行动包含哪些内容？

　　上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，资产激活意味着要把房地产企业的各类资产盘活，包括待开发的土地和待出售的房产、预售资金的加快回笼、资产证券化的加快推进、REITs等产品的加入等。负债接续包括负债展期、债转股、出售资产以清偿债务等工作。权益补充意味着后续要鼓励各类优质企业积极做战略投资者。预期提升则主要通过减少企业违约、调整销售目标等方式，修复投资者对于房企预期，促进“金融-房企-销售市场”等渠道的顺畅。

　　“等靠要”行不通

　　值得注意的是，加大支持力度并不等于房企可以“等靠要”。在房企力所能及的范围内，必须先想方设法自救。这也逐渐成为行业共识。

　　碧桂园集团董事会主席杨国强此前表示，相信刚需和改善性住房需求仍然还在，但是“馅饼”不会从天上掉下来，努力才能冲出困境，“不能等、不能靠、不能要”。

　　对出险房企来说同样如此。李宇嘉说，今年相关政策倾向也督促出险企业放弃幻想，断臂求生，以适宜的价格，尽快出让股权和项目。房企需要放弃过去“高举高打”、寻求短期暴利的经营模式，要顺应国家对于房地产新模式的方向，积极参与保障性租赁住房、城乡融合、区域开发等建设，谋求未来可持续的、细水长流的收益。

　　在新的发展模式下，58安居客房产研究院分院院长张波认为，优质的头部房企、“三道红线”绿档房企、提前部署拿地未来有货可卖的房企以及聚焦主航道、稳扎稳打不激进的房企将迎来更大的发展机会。其中典型包括如万科、绿城、龙湖等优质的民营成分房企，以及保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口等为代表的国央企。而前期发展脚步迈得太大，或是产业布局过于多元化的企业，容易出现资金问题，最终或难在经济产业升级转型的大潮中深耕下去。

　　输血还得“造血”

　　房地产业链条环环相扣，要真正化解房企风险最终还需要依靠整体市场的预期回暖和销售恢复，企业才能恢复“造血”功能。这就需要保交楼、增信心。

　　李宇嘉指出，今年，保交楼可以说是没有任何商量余地的任务，一定要夯实房企的主体责任、地方支付的属地责任。

　　大力支持刚性和改善性住房需求方面，中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，当前，三四线和部分二线城市普遍已将首套首付比例下调至20%、二套房30%，整体继续下调空间较小。不过，降低房贷利率存在下调空间。

　　1月5日，央行、银保监会发文通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调节机制，符合条件的城市首套房贷利率将继续下调。而核心一二线城市首套首付比例较高，未来具备一定下降预期。

　　陈文静认为，对于购买二套住房的家庭来说，以旧换新、以小换大、生育多子女家庭均是支持对象，预计对改善性住房需求的支持力度将加大。在多孩家庭支持方面，2022年部分城市在增加购房套数、降低首付比例、提升公积金贷款额度、给予购房补贴等方面已出台政策，后续有望在更多城市进行推广。

央行上海总部：人民币在上海地区涉外收支中的占比连续5年攀升******

　　澎湃新闻记者 陈月石

　　2月3日，中国人民银行上海总部举办上海金融运行情况新闻通气会，介绍了2022年上海货币信贷运行、债券市场对外开放和外汇收支形势等情况。

　　央行上海总部调查统计研究部主任吕进中在会上表示，2022年上海信贷投放保持增长，实际利率下行。2022年12月，上海企业贷款加权平均利率为3.59%，比上年末下降62个基点。其中，小微贷款加权平均利率为3.99%，比上年末下降47个基点。

　　2022年12月末，上海本外币贷款余额10.31万亿元，同比增长7.4%。其中，人民币贷款余额9.65万亿元，同比增长9.3%，增加8232亿元。

　　具体来说，2022年上海人民币企业贷款增加6205亿元，其中12月当月增加235亿元。从期限结构看，12月企业中长期贷款增加655亿元，是全年月均增量的2.3倍。

　　分行业看，2022年12月贷款增量同比多增的行业主要是房地产业、建筑业、住宿餐饮业和文体娱乐业，反映出房地产业和接触性服务业需求边际好转。

　　在对重点领域的金融支持方面，截至2022年12月末，上海全市普惠小微企业贷款余额同比增长25.6%；制造业中长期贷款余额比年初增长40.4%；高新技术企业、科技中小企业、专精特新企业贷款余额同比分别增长25.8%、34.5%和27.8%。全年累计为7万多户企业和个体工商户办理延期还本付息3000亿元。3月初至年末，累计向主要受困行业的5万家企业提供4900多亿元贷款支持。

　　在债券市场开放方面，央行上海总部金融市场管理部副主任荣艺华表示，2022年，上海总部共完成178家境外机构法人备案。

　　截至2022年末，境外机构在我国债券市场的持债规模为3.46万亿元，其中持有银行间市场债券3.39万亿元，近5年年均增速近25%。全年境外机构在银行间债券市场累计交易量约13万亿元，较上年增长15%，近5年年均增速约43%。

　　外汇市场方面，央行上海总部外汇管理部副主任葛庆表示，2022年上海涉外收支稳步增长。2022年，上海地区银行代客涉外收支总额35065亿美元，同比增长5.7%，占全国的28.2%，与2021年基本持平。

　　葛庆表示，市场主体持汇行为更趋理性，外汇市场韧性增强。全年上海地区货物贸易外汇收入结汇率同比下降3.4个百分点，货物贸易外汇支出购汇率同比上升4.6个百分点。市场主体汇率风险管理能力也进一步提升。全年上海地区外汇套保比例为30%，高于全国6个百分点，同比上升3.5个百分点。人民币在上海地区涉外收支中的占比连续5年攀升，2022年占比60.7%，高出全国18个百分点。

　　葛庆表示，截至2022年12月末，临港新片区13项高水平开放试点政策全部落地实施，合计试点企业162家，交易12397笔，金额约271.21亿美元。为进一步促进跨境贸易投融资便利化，外汇局率先在上海扩围部分试点政策，合格境外有限合伙人外汇管理试点区域由临港新片区扩大至上海市全辖，银行直接办理非金融企业外债签约登记试点区域由临港新片区扩大至浦东新区。上述扩围政策操作指引已向社会公开征求意见，后续将适时推动成熟政策进一步复制推广。

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）